Lợi dụng tình trạng cần tiền gấp của người vay, bên cho vay thường yêu cầu bảo đảm khoản vay bằng việc giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nhà ở có chữ kí và công chứng với giá trị lớn hơn so với tài sản cho vay. Một khi bên vay không thực hiện được nghĩa vụ trả nợ hay nghĩa vụ trả tiền lãi thì người đi vay có thể bị mất tài sản của mình.

Cụ thể, tại Bản án 97/2019/DS-PT ngày 19/06/2019 về tranh chấp hợp đồng vay tài sản, đòi lại tài sản, yêu cầu hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và hủy một phần giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có nội dung như sau:

“Vào tháng 08/2013, em rể của bà T là ông N, mượn bà T, ông H giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để thế chấp vay tiền. Ông N nói ông, bà ra văn phòng công chứng B làm thủ tục công chứng. Do ông N nói đây là người quen và tin tưởng để thế chấp vay tiền.

Vì vậy, ngày 29/08/2013, ông C, bà L nhận chuyển nhượng của ông H, bà T nhà đất thuộc thửa đất số 179, tờ bản đồ 32, diện tích 108,5m2 tại khu phố H, phường T, thành phố B với giá 200.000.000đ. Hợp đồng được Văn phòng công chứng B công chứng số 4517. Mục đích ký hợp đồng để đảm bảo cho ông N vay được tiền chứ không có việc mua bán nhà đất.

Ngày 27/9/2014, ông C, bà L làm thủ tục sang tên và đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với thửa đất trên. Sau khi nhận chuyển nhượng đã nhiều lần ông C, bà L đề nghị ông T, bà H chuyển đi nơi khác và giao lại nhà đất.

Ngày 08/6/2015, bà T ông H có đơn khởi kiện độc lập yêu cầu hủy bỏ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ký ngày 29/08/2013 và yêu cầu hủy phần điều chỉnh trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp cho ông C, bà L vì hợp đồng giả tạo.”

Tại bản án sơ thẩm số 88/2018/DS-ST ngày 12/11/2018, Tòa án nhân dân thành phố B quyết định: Hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng thửa đất số 179, tờ bản đồ 32, phường T, thành phố B ký giữa Bà T, ông H và L, ông C được Văn phòng Công chứng B chứng nhận ngày 29/08/2013. Tại cấp phúc thẩm, Tòa án nhân dân tỉnh Đồng Nai tuyên hủy bản án sơ thẩm 88/2018/DS-ST do Tòa án cấp sơ thẩm chưa thu thập đầy đủ chứng cứ để làm rõ có sự liên quan giữa những hợp đồng vay tài sản và hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Việc lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng nhà, đất làm đảm bảo để vay tài sản tiềm ẩn nhiều rủi ro với người đi vay và cho các bên tham gia hoặc liên quan đến giao dịch. Tuy nhiên, hoạt động này vẫn diễn ra rất phổ biến. Việc làm rõ vấn đề pháp lý của hai hợp đồng trên có ý nghĩa quan trọng đối với bên cho vay, bên vay và trong thực tiễn giải quyết những tranh chấp đối với các giao dịch cho vay có tài sản bảo đảm là quyền sử dụng bất động sản.

Pháp luật Việt Nam có nêu rõ:

Điều 463. Hợp đồng vay tài sản

” Hợp đồng vay tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên cho vay giao tài sản cho bên vay; khi đến hạn trả, bên vay phải hoàn trả cho bên cho vay tài sản cùng loại theo đúng số lượng, chất lượng và chỉ phải trả lãi nếu có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định.”

Theo đó, chủ thể tham gia vào giao dịch vay tài sản là cá nhân hoặc tổ chức; hình thức hợp đồng vay có thể bằng văn bản hay bằng miệng; lãi suất hợp đồng vay theo sự thỏa thuận giữa các bên nhưng không được vượt quá mức 20%/năm của khoản tiền vay, quy định tại khoản 1 Điều 468 Bộ luật Dân sự 2015.

Về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, Bộ luật Dân sự 2015 quy định:

Điều 500. Hợp đồng về quyền sử dụng đất

” Hợp đồng về quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó người sử dụng đất chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất hoặc thực hiện quyền khác theo quy định của Luật đất đai cho bên kia; bên kia thực hiện quyền, nghĩa vụ theo hợp đồng với người sử dụng đất.”

Ngoài ra, Hợp đồng về quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản theo hình thức phù hợp với quy định và có công chứng, chứng thực.

Nếu xem xét những hợp đồng này một cách độc lập thì các bên kí kết thường đảm bảo về hình thức hợp đồng, đáp ứng đủ điều kiện để có hiệu lực pháp luật. Tuy nhiên, việc kí kết đồng thời hai loại hợp đồng này thường là dùng một hợp đồng để che dấu một hợp đồng khác. Trong giao dịch vay tài sản có bảo đảm bằng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có thể thấy thực chất các bên mong muốn thực hiện hợp vay tài sản nhưng thể hiện ra bên ngoài là hợp đồng mua bán (chuyển nhượng). Như vậy, tại thời điểm kí kết thì giữa ý chí và thể hiện ý chí đã có sự xung đột. Hợp đồng mua bán tài sản là một hợp đồng giả tạo nhằm che giấu hợp đồng vay tài sản nên khi có tranh chấp và một bên khởi kiện ra Tòa án thì Tòa án sẽ xem xét việc tuyên hợp đồng chuyển nhượng vô hiệu theo quy định của pháp luật dù đã đảm bảo đúng hình thức và hợp đồng đã được thực hiện trong thực tiễn.

Điều 124. Giao dịch dân sự vô hiệu do giả tạo

” 1. Khi các bên xác lập giao dịch dân sự một cách giả tạo nhằm che giấu một giao dịch dân sự khác thì giao dịch dân sự giả tạo vô hiệu, còn giao dịch dân sự bị che giấu vẫn có hiệu lực, trừ trường hợp giao dịch đó cũng vô hiệu theo quy định của Bộ luật này hoặc luật khác có liên quan.

2. Trường hợp xác lập giao dịch dân sự giả tạo nhằm trốn tránh nghĩa vụ với người thứ ba thì giao dịch dân sự đó vô hiệu.”

Thực tế, việc sử dụng hợp đồng mua, bán, chuyển nhượng quyền sử dụng bất động sản để bảo đảm cho hợp đồng vay tài sản mang lại nhiều rủi ro cho người đi vay và các bên có liên quan đến giao dịch này. Trong trường hợp, người đi vay thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ trả nợ và lãi theo hợp đồng vay tài sản thì việc lấy lại giấy chứng nhận quyền sử dụng nhà, đất hay yêu cầu tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng bất động sản không phải là dễ dàng bởi việc kí kết hợp đồng chuyển nhượng bất động sản là hợp pháp, văn phòng công chứng cũng làm việc đúng pháp luật khi các bên có đầy đủ hồ sơ theo pháp luật. Hơn nữa, quá trình giải quyết để đi đến một bản án tuyên bố hợp đồng vô hiệu cũng phải mất tới vài năm vì việc đánh giá hợp đồng nào là giảo tạo, hợp đồng nào là thực, các bên có hoàn toàn tự nguyện hay có sự cưỡng ép khi kí kết hợp đồng không là rất khó khăn và tốn nhiều thời gian. Bởi hợp đồng vay tài sản vẫn có hiệu lực khi thỏa thuận bằng miệng trong khi hợp đồng chuyển nhượng bất động sản thì cần công chứng, chứng thực nên muốn chứng minh hợp đồng mua bán tài sản là giả tạo khá khó khăn. Chưa kể, những rủi ro khác có thể phát sinh như trong khoảng thời gian bên vay tài sản thực hiện nghĩa vụ thì bên nhận bảo đảm có thể thực hện các hợp đồng thế chấp tài sản để bảo đảm cho một khoản vay khác hay chuyển nhượng tài sản cho chủ thể khác.

Người cho vay là bên hưởng lợi trong giao dịch này bởi hợp đồng vay tài sản thường có giá trị thấp hơn nhiều so với giá trị của hợp đồng chuyển nhượng bất đồng sản. Tuy nhiên, nếu có dấu hiệu giả tạo hay cưỡng ép kí kết hợp đồng chuyển nhượng nhà, đất thì hợp đồng này có thể bị tuyên vô hiệu, hoặc nghiêm trọng hơn nếu có sự đe dọa, dùng vũ lực ép buộc bên vay tài sản kí hợp đồng bảo đảm thì sẽ vi phạm pháp luật hình sự.

Như vậy, để đảm bảo cho quyền lợi của người đi vay và tránh rắc rối cho các bên về sau thì các chủ thể tham gia vào giao dịch này cần ghi rõ trong hợp đồng về số tiền vay, tài sản thế chấp, thỏa thuận thời hạn thanh toán, việc gải quyết tài sản khi một bên không thực hiện đúng nghĩa vụ hợp đồng. Việc thực hiện các giao dịch đúng theo quy định pháp luật là bảo vệ cho quyền lợi bản thân cũng như góp phần vào việc quản lý của Nhà nước.

Đinh Phương