Thời điểm “săn” bất động sản lỗ

Khốn khổ gồng lãi

Mua 5 căn shophouse ở khu H3 mặt tiền đường Đinh Thị Thi thuộc khu Royal, khu đô thị Vạn Phúc (TP.Thủ Đức, TP.HCM) với giá 44 tỉ đồng/căn, chủ nhân của các căn nhà này cứ ngỡ sẽ “vớ bẫm” khi sang tay bởi đây là một trong những dự án hoành tráng, đẹp và tiềm năng hàng đầu tại TP.HCM hiện nay. Thế nhưng niềm vui không trọn vẹn. Gom vốn ôm hàng đã mệt, thị trường lao dốc quá nhanh khiến vị này không kịp trở tay.

Mới đây, anh buộc phải kêu bán 40,5 tỉ đồng/căn, lỗ gần 4 tỉ đồng/căn nhưng không có người mua. Một khách quan tâm thì chỉ trả 38 tỉ đồng/căn, âm tới 6 tỉ đồng nên chủ nhân chưa đồng ý. Trớ trêu là một nhà đầu tư “bắt đáy” quá sớm một căn cũng tại dự án này với giá 29,7 tỉ đồng, rẻ hơn giá chủ đầu tư ra hàng. Nhưng thị trường không đổi chiều mà ngày càng ảm đạm, anh đang kêu bán lại 29 tỉ đồng nhưng chưa có khách mua.

Bảo Phi, một nhân viên môi giới tại dự án này, nhận xét khách hàng ký gửi bán lỗ đa số là những người vay vốn ngân hàng quá nhiều hay những người mới thanh toán được một đợt nên không đủ sức để theo đến cùng. “Khách bán “hàng ngộp” cũng không nhiều so với tổng thể dự án. Ngược lại, cũng có những người sẵn tiền mặt đang đi săn những căn “ngộp” như thế này vì thực tế giá bán đang thấp hơn giá thị trường, thậm chí thấp hơn giá chủ đầu tư đưa ra”, Bảo Phi cho biết.

Không riêng gì TP.HCM, anh Bảo Trung, đầu tư đất ở H.Bảo Lâm (tỉnh Lâm Đồng), cũng phải rao bán “rẻ bèo” hàng loạt khu đất để thanh toán nợ nần với ngân hàng, đối tác. Anh Trung rầu rĩ cho biết, anh mới bán một khu đất rộng 1,4 ha đã được phân thành 33 nền, trong đó có 32 nền diện tích khoảng 200 m2 đất ở và một nền diện tích 7.100 m2 (sổ đất nông nghiệp) từ giá dự kiến 6 triệu đồng/m² xuống bán sỉ bình quân 2,2 triệu đồng/m² và đã tìm được khách đồng ý mua.

“Từ sau quý 3 tới nay, thị trường gần như đóng băng, không có giao dịch trong khi lãi vay tăng mạnh. Ở đầu kia, ngân hàng siết tín dụng nên khách hàng cũng không có tiền để mua. Chủ đầu tư như tôi gồng không nổi phải ra hàng thôi. Càng để lâu, lãi mẹ đẻ lãi con càng chết”, anh Bảo Trung thở dài.

Nhưng không phải nhà đầu tư nào cũng cắt lỗ thành công. Chị Phương Linh (TP.HCM) kể tháng 4.2021, chị mua 200 m² đất vườn ở H.Cần Giuộc với giá 600 triệu đồng. Chỉ sau một tháng, có người trả gần 700 triệu đồng nhưng chị không chịu thì nay, sau 1 năm, rao bán với giá 600 triệu đồng chẳng ai mua.

“Tôi cũng đầu tư đất ở Long An, TP.HCM bằng vốn vay ngân hàng, lãi vay mỗi tháng đang trở thành gánh nặng quá sức nhưng bán lỗ cũng không thể ra hàng. Nhiều bạn bè tôi cũng đang sa lầy vì lướt sóng không kịp mà ngân hàng đột ngột siết tín dụng. Chưa bao giờ chúng tôi thấy khốn khổ như hiện nay, tài khoản chứng khoán thì bốc hơi 50 – 70%, bất động sản (BĐS) bán rẻ không ai mua, lãi vay đè nặng, chưa biết tính cách nào”, chị Phương Linh than thở.

Ông Nguyễn Tài Tuân, Giám đốc Công ty Tài Tuân chuyên về môi giới BĐS khu vực nam TP.HCM, thừa nhận ở dự án Saigon Village và Thái Sơn T&T (H.Long Hậu, tỉnh Long An) hồi tháng 9 còn bán 2,1 tỉ đồng/nền 80 m2 thì nay 1,7 – 1,8 tỉ đồng nhưng cũng không có ai mua. Điều này cũng xảy ra tương tự tại khu vực H.Nhà Bè. Các BĐS giá trị lớn còn thảm hơn, bán lỗ nhiều cũng khó tìm khách hàng.

Giới săn hàng ép giá

Chị Hoài Thu, một nhà môi giới lâu năm ở khu vực TP.Thủ Đức, cho biết khoảng 2 tháng nay đã có hiện tượng cắt lỗ mạnh, có khi lên đến 50% so với giá mua ban đầu. Cũng như chứng khoán, khi giá xuống thấp, sẽ có người vào bắt đáy. Đây là cơ hội cho những người sẵn tiền mặt. Nắm được tâm lý cần tiền, áp lực trả nợ ngân hàng của chủ BĐS nên họ ép giá rất mạnh.

“Ngộp nặng đa số là những BĐS có giá trị lớn, hầu hết chủ đầu tư liên quan đến vay nóng vay nguội. Nhà đầu tư ôm tiền mặt nghe ngóng có thông tin khách hàng vay nóng, đang “ngộp” sẵn sàng vào đàm phán, trả giá công chứng luôn là gần như giá nào chủ đất cũng phải bán”, chị Hoài Thu nói.

Chị Thu Huệ, giám đốc một công ty BĐS, cho biết đang kết hợp cùng với một nhóm bạn làm việc trong các ngân hàng đi “săn hàng ngộp”. BĐS mà nhóm chị nhắm đến là đất đã có sổ, rẻ bằng 40 – 50% so với giá thị trường. Khi đã tìm được hàng ưng ý, nhóm của chị sẽ nhờ ngân hàng định giá và chỉ mua bằng 40 – 60% định giá của ngân hàng.

“Hiện nay có nhiều nơi chào nhưng chúng tôi vẫn chưa vội và đang tìm những BĐS có pháp lý tốt, vị trí đẹp, giá rẻ. Mua rồi chờ thị trường hồi phục chúng tôi sẽ bán ra thu hồi lại vốn gốc và lãi. Nhóm bạn tôi lo tài chính là đầu vào còn tôi sẽ lo phân phối lại các BĐS đó”, chị Thu Huệ cho hay.

Theo ông Võ Hồng Thắng, Phó giám đốc nghiên cứu và phát triển DKRA Group, hiện tượng cắt lỗ đang diễn ra trên diện rộng. Nguyên nhân là trong những năm gần đây khi thị trường BĐS sôi động, lãi suất còn hấp dẫn, nhiều nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính mà không có khả năng trả nợ. Họ tính lướt sóng nhanh để kiếm lời. Thế nên thị trường đóng băng đột ngột, họ phải chấp nhận cắt lỗ. Đáng nói, dù người bán kẹt vốn, cắt lỗ nhưng người mua thấy lãi suất cao không vay, người thì vay không được, người có tiền thì e ngại nên thanh khoản không có. Với vòng luẩn quẩn này, việc thị trường rơi tự do trong thời gian tới là điều hoàn toàn có thể xảy ra nếu không có những biện pháp can thiệp kịp thời.